开发商变相降价“花招”，说明了什么？楼市“捡漏”就会来了？
开发商变相降价的“花招”，说明了什么？楼市“捡漏”就会来了？
在当下的楼市，很多人会经常听到一个词，“内购房、工抵房等，并且房价和正常房子相比便宜不少，因此不少人会急迫地去买，感觉到见到漏了，但真的这样吗？其实未必。
现在的楼市和5年前已经有本质的区别，基本上是“涨少跌多”。以前买房无论怎么你都不会赔钱，毕竟房价一直在上涨，想赔钱很难，全国平均房价也突破了万元。但很多人都知道，这是在城市化、人口不断增加的前提推动的，房价涨了一波又一波。但在2021年整个楼市已悄然发生了变化。
高房价正在消退，炒房客开始离场，楼市开始变得寒冷。其实和其他商品相比房子有一定的特殊性，就是居住的。但很多人把房子当成投资理财，让资产保值的工具，房产也逐步成为了金融工具，因此楼市房产也呈现了泡沫化，但泡沫总会破裂的，楼市风向越来越高。楼市调控势在必行，想要保证楼市的健康发展，高房价必须控制。
从现在楼市调控来看，目前不但针对炒房客，也针对房企和银行，这等于双向调控。对房企来说，直接从资金、房贷和地价入手，让很多房企不敢盲目地扩张，地产乱象得到了治理，比如中介、开发商、甚至物业也在被调控，未来这些行业生存环境堪忧。
同时楼市调控效果开始显现，最明显的表现就是楼市销量，无论是金九银十还是五一黄金周，楼市显得异常冷清，同时整个土地交易市场同样寒冷。2021年，全国商品房销售面积17.94亿平方米，同比增长1.9%；商品房销售额18.19万亿元，同比增长4.8%，双双创下新高。
但从图片市场来看，2021年，全国商品房销售面积17.94亿平方米，同比增长1.9%；商品房销售额18.19万亿元，同比增长4.8%，双双创下新高。全国土地市场呈现先热后冷趋势，且由于供地规则调整，从“一地难求”到大面积流拍，全国土地溢价率均大幅降温；不同城市之间成交热度分化进一步加剧，中西部及北方部分城市土拍市场进入前所未有的低谷，杭州等少数热点城市却已有少许回升迹象。
同时二手房市场数据也很难看。根据11个重点城市的检测二手房成交面积来看，基本上都呈现下降的趋势，比如杭州、厦门、青岛、杭州等城市，楼市交易直接腰斩。
但同时国家对楼市调控也不是一刀切，而是一城一策逐步实现长效调控，实现房价软着陆。但从现在的楼市情况来看，未来楼市有以下特征：
1、二手房限价正在扩大。
自从深圳开启二手房房价管控之后，又有十几个城市跟进，不少城市房价依然开始平静，有的楼盘甚至降价了50%。有机构指出，参考价出台后，二手房网签同比减少了53%，直接腰斩。
虽然二手房明面上是限价，但实际上和贷款是息息相关的，推出二手房指导价等于变相打击了炒房客，没有了资金支持，炒房行为难以为继。其实很多炒房客都把二手房当成获利工具，虚高房价、集体抱团涨价等，各种乱象丛生，扰乱楼市的正常秩序。因此二手房限价可缓解楼市紧张情绪，遏制炒房客的恶习，
2、金融调控不放松
对地产行业来说，金融是发展的根本，也是楼市发展最关键的一环。但自从央行给各个房企划下“三道红线”以后，不少房企立马陷入了困顿，立马开始打折促销，资金紧张起来。同时二手房市场同样不乐观，房贷利率直线上涨，放款周期延长，甚至有些银行直接暂停了二手房房贷。
根据机构调研显示，目前银行贷款比较慢。进入2022年，银行也在调整，开始加速房贷审批速度。但对开发商来说，日子依然难过，进入2022年很多房企除了继续打折之外，开启了裁员自保模式。
3、限跌频频出现
当下全国有30多个城市出台了限跌令，可见房价跌得有多厉害，甚至进入了无序的竞争。比如某开发商为了尽快回笼资金，直接把房价从8000降到5000。眼看房价要绷不住了，楼市要出问题，部分三四线城市开启了限跌令，让开发商保持房价的稳健，不能低于备案价的30%。
房价不能降，但不少城市楼市成交冷清，房子处于有价无市的状态，开发商很难撑得住，毕竟背负巨额的债务。根据贝壳网统计，全国百强房企其中，“绿档”的仅仅有32家，很多房企都踩线。在这个背景下，开发商开始进入了降价模式。并且降价还玩出了很多新花样，比如首付1成，买房8折返还20万，优惠10%等等。
这种形式的降价是非常不可持续的，同时这种形式的降价说明楼盘会有问题，有很大的风险烂尾，毕竟在国家打击杠杆的情况下，巨大的折扣和优惠也蕴含着很大的危机。
那么这种情况下有捡漏的机会吗？其实真的有。为什么呢？有三个方面
1、降价买房，优惠很大，甚至比二手房便宜，但前提是在一二线城市，三四线城市的房价不建议去买。
2、刚需买房利好，央行提出了调控要满足刚需的提醒，说明楼市调整即将开始。
3、炒房客正在退场，楼市正在回归理性。比如沈阳，二手房挂牌量超过15万套。
但买房人也要注意，最近房企频频暴雷，买新房的人要多留意一下，避免入坑。
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