接下来楼市风向标：避坑且看二手房
最近新房市场吹的风大家都看明白了，但接下来真正的迹象且看二手房。
二手房跟一手房一直是硬币的两面，这两个水池原来是通着的，房价在新建商品房到存量二手房之间是有传导效应的。这个本来也正常，都是房子，最主要的区别是新房是从开发商手里面，二手房是从个人房主手里买（也有部分企业机构持有的）。其他例如交付期限、房龄等等的差异并不是最主要的影响因素，起码在价格的波动传递过程中是这样。
过去这些年，二手房价格跟着新房走，一般有个4~6个月的滞后期，像涟漪一样从核心城市向周边县市扩散这么一个过程，涨跌周期都是如此。但在2020年之后楼市开始呈现分化，新房和二手房开始出现分水岭，此时还不算太明显，之后的2021年由于信贷倾斜，二手房的贷款审批非常慢，可以说货币供应先给一手房保障流动性，而刻意地断掉了二手房。
前面说了一二手房在市场端买卖并没有那么大区别，都需要银行贷款支持，这也是房地产金融属性的一个特征。一套房子在哪个城市都不便宜，对照各地的收入水平而言，房子已经是普通家庭财产的主要组成部分，同时一般不靠贷款的情况也少，所以贷款杠杆、利率是左右房子流动性的根基。简而言之，只要放水量足够，楼市才会被推起来。
若干年以来房价成为一种信用契约，就是大家都相信房价上涨的情况下，一手房好卖、土地好卖，二手房价格看涨但是房东不着急卖。假如这个默契被打破，那么信心波动会从二手房市场倒过来向一手房传递，进而影响新建商品房开工规模面积，然后房企谨慎拿地。你会看到这个过程中还是货币供应量在左右市场。2008年开始的4万亿，当时的GDP才接近32万亿，这个投放比例很高，同时那时候居民贷款比重则较低。今年新的4万亿，占比2021年114万亿的GDP来说是要低很多，当然，单纯对比GDP也不全面，而且真正的货币投放扩张也不仅仅是这4万亿。
通过专项债、贷款利率降低、增加授信等途径，给地方融资平台、企业、个人以更高的贷款额度，这样总体货币投放要更高于4万亿。就好比国家给整个经济发了一张信用卡，额度不低，利率还不高，鼓励大家先消费，然后你的消费就是其他人的收入，然后其他人在拿到收入后也用于投资和消费，这样再滚动起来，而且增加了货币乘数，总的货币供应量是远大于4万亿的。
目前我国居民的杠杆率在62%左右，相较2008年更难拉动了，这时候锁死二手房流动性，给一手房让路，才是关键。
大家去年已经开始问一个问题：如果二手房价格跌了，房东愿意把手中的房子打折卖掉么？
这个问题包含了好几个内容，房东当初入手的价格是多少与现在打折后差异多少，卖掉房子还要考虑两个成本，资金的机会成本能不能被房价覆盖，持有的成本（未来的房产税）考虑是否会影响房东未来家庭现金流；更重要的是对未来的预期房价会不会再涨回去，这可能是最重要的判断因素了。
还有一点是拥有房产的人们感性上不愿意接受房价下跌，跟股票一个意思，只不过房子没有那么强的波动性和流动性。同时市场对变化有滞后性，尤其是在坚持自己手里房子对外报价方面，人们更愿意形成价格联盟来维系价格不下跌，之前甚至某小区就有过这种情况业主集体建群统一对外报价，低价出售的人成了社区公敌。
2008年的次贷危机是从美国波及出来的，这个危机的前一年，房价开始出现松动的时候，其他领域经济向好，而且就业和收入（包括账面财富）还在攀升，一定程度上掩盖了问题暴露。当时如果美联储及早去直面这个问题，华尔街的投行控制自己对抵押债券的投资，同时给购房人提供流动性，也许不会造成后来的连锁反应冲击面如此之广。
现在国家需要的是二手房价格稳定，同时被大家捂在手里尽量少流通，少占用资金。
同时部分房企在新房打折促销回款，这样二手房价格给一手房站岗。
防范金融风险主要是防范银行体系受到冲击，因此要控制三件事：
1、地方债务要出清，土地财政不能断，因此楼市新房销售回款不能停；
2、房企负债率要降下来，还是要销售回款，同样新房销售贷款不能停，同时房子要盖好交付，否则房贷的抵押物是期房会风险比较大；
3、整个楼市的量价稳定，二手房不抛售，存量足够大，便于在未来开征房产税，这样房产税才可以接棒土地财政，地方债务违约风险进一步降低。
以上这个循环支持土地财政、房产税、银行贷出去的钱的安全，地方政府、银行、房企自己降杠杆控风险，但不能让二手房房东反应过来。时间紧张，这时候必须加快把债务转移，怎么转移呢？让买房人来背负房贷，土地财政、房企就都解套了，所以最近这一轮降低首付、降低利率就是在转移负债，吸引人买房，居民把负债背在肩膀上。
然后唯一有点风险敞口的是银行，因为放出去资金要有风险隔离的防火墙，来防止居民因为负债率过高、经济下行收入波动而出现大面积违约，不还房贷了银行本质上也并不想拿一堆房子在手上，所以二手房市场更不能出现价格崩盘，一手房也是如此。
2021年二手房贷款审批极为慢，但是一直有，留有一点额度慢慢挤牙膏，这就是去年很多楼盘置业顾问面对的问题——客户要卖了旧房凑首付，但就是拿不到房款，一拖几个月。
但牙膏必须挤出来，否则二手房东发现卖不掉的房子，容易降价抛售，这就违背了楼市调控的初衷。
让二手房东认为贷款额度还是有的，房价能稳住出手甚至微涨。
“那些降价抛售的，都是因为有急事，只能逼不得已大幅度降价。像我们这种暂时不缺钱，没有急事的人，可以挂上去，等等哪个能申请到贷款的人来买我们的房子。”
但随后市场把需求消化一波差不多，基本上走量的还是新房，二手房就捂住了存量，房东反应过来也来不及了。如果二手房真正进入存量期，成交价下行卖不掉或者舍不得买，就会面对是交房产税还是打折亏钱的两难之中，这是接下来的情况。在那之前，市场真的好还是不好，楼市有没有能回暖，其实就看二手房成交量能不能上去，如果不能，就是一个关门打狗的过程，大家就得谨慎。
纸面财富就给你固化在纸面上，不能让你变现，这样还有助于控制通胀，金融体系的风险又低了一些。拿时间换空间，或者拿空间换时间，懂得都懂。
2021年经济下行和楼市遇冷同时出现的情况下，目前好消息是人民币还比较坚挺，最近世界局势又这个样子。中国是世界上目前比较稳定的地区，对资本的吸引力仅次于（或者说不亚于）美国；我们的外汇也比较充裕，上个月顺差584美元。我们还是有一定刺激的空间，这时候要提震市场信心，得拿出真的额度来给二手房市场一点支持，哪怕是为了做给市场看，如果连这都做不到，那么大家可想而知一手房就真的香么？一手房如果一旦变成二手房立刻失去流动性，那么谁也不傻。
所以，我们且看二手房市场走势。
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