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央行“大放水”,二手房反弹,楼市“降价潮”或失约?央媒已定调

       2021年的房地产,注定是载入房地产史册的一年。上半年很多城市炙手可热,但下半年却冷得冰冻。房地产市场经历了“过山车”式的考验,开发商、投资者、房地产经纪人和刚需购房者都感受到了国家对楼市调控的威力。


       据国家统计局公布的数据显示,2021年12月,全国新建商品住宅均价9860元/平方米,对比年初1、2月份的高峰下降12%,创下2021年的最低月度记录。比房价下跌更能说明“市场寒意”的是,去年9月、10月,百强房企销售总额同比下降近40%。此外,受融资趋紧、偿债压力巨大、销售收入锐减等影响,去年11月之前,我国就有388家房地产企业破产,数万家房地产企业陷入债务困境。

       2021年底,有业内专家预测,新的一年我国房地产将大面积降价。无论是哪个梯队的城市,无论是新房还是二手房,都会出现不同程度的降价,迎来中国第一次持续数十年的“降价潮”。然而,新的一年也开始了。看看一线城市的房价,似乎预测还没有实现。那么中国房地产市场将走向什么趋势呢?


       中国房地产市场

       在全国房价数次快速下跌后,不少城市的楼市价格确实出现了一定程度的回暖。各大热点城市二手房成交量集体回升:深圳、北京、广州、青岛、上海、杭州等20多个城市,其中深圳二手房成交量继“七连跌”后首次反弹。基于此,市场上充斥着“楼市将开启新一轮上涨行情”的论调。

       最重要的是,去年12月6日,央行宣布全面“大放水”,自2021年12月15日起,下调金融存款准备金率0.5个百分点。同时,向市场投放1.2万亿长期资金,使房地产市场回归正常发展水平。央行宣布全面降准后,房地产机构齐声高呼“黎明终于要来了”。


       近期楼市“暖风”频频吹来。面对种种“利好”,2022年房价真的会“再涨”吗?多位专家预测的“楼市降价潮”真的要“失约”吗?答案是否定的。在房地产专家刘博看来,目前的政策整体还没有转向。虽然政策底部已经到来,但市场底部和房价底部还没有到来。也就是说,今年房地产市场可能不会有明显的变化。想象房价会反弹并再次大幅上涨,更是一厢情愿。

       楼市的三道红线可以说直接重创了很多房企龙头,其中最典型的应该就是恒大了。他们现在面临着要偿还的巨额债务,许多未完成的项目能否按时完成已成为难题。1月24日,恒大发表声明称,“恳请各境外债权人给我们更多时间,支持我们充分考虑各种不确定性和风险”,并呼吁所有海外债权人“不要采取任何激进的法律手段”。

       由此也可以看出国家整顿房地产行业的决心。很多人觉得,这两年很多房企因为政策吃了不少苦头。但显然,这远未结束。政策只会越来越严格。将这些炒房者逼出市场,使房地产行业健康持续发展是国家的目的。

       从土地市场的反应来看,今年楼市很难有大的转变。据中指院统计,40个城市的土地溢价率创10年新低,50家房地产企业征地总额同比下降90%以上。伴随着2021年房地产行业的低潮,土地行业也遇到了诸多阻碍。2009年住建部在稳定地价时,就发布了土地产业的整治信息。


       近两年,全国多个城市地价下跌。从开发商的角度来看,现在房地产处于低迷状态,他们不愿意将大部分资金投入到新的土地拍卖中,导致部分地皮无人问津。在去年1-11月,全国300个城市共出让土地166418.21万平方米,同比下降18.06%。去年11月单月,300个城市销售建筑面积15471.44万平方米,同比下降19.98%;出让金额3964.12亿元,环比增长14.47%,同比下降19.3%。

       还有一个很重要的问题——开发商没钱了。“三道红线”的实施,提高了房企融资标准,得不到资金支持,让一些房企步子不敢迈得太大。开发商信心不足,很大程度上影响着土地行业。从某种意义上说,这也可以促进房价的稳定。


       中央媒体发声定调,今年楼市走势已经很明确了:无论是央行宣布全面下调存款准备金率,还是近期部分城市二手房上涨,都不能作为房价再次上涨的证据。从国家的角度来看,未来的房地产应该以稳为主,回归良性循环。什么是“良性”?不是大起大落,稳定健康发展才是。


       当然,并非所有城市的市场和房价都一成不变。对于今年的房价走势,中指院的预测可谓是非常权威:2022年,我国商品房销售面积或将下降,平均销售价格结构性小涨2%—3.5%。注意,“结构”二字是指房价会出现分化:一二线人口增量、有经济基础、有资源优势的城市才有机会上涨。这些“三无”小城市不仅房价上涨困难,还将面临商品房销售面积下降 和房地产企业降价促销的结果。

       也就是说,今年的“楼市降价潮”不会失约。尤其是那些远离中心城市、人口流失非常严重的“收缩型”城市,楼市降价潮可能会超出很多人的预期。

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